최근 뉴스나 기사에서 부동산 PF라는 말이 자주 들려옵니다. 부동산 PF란 무엇인지 알아보고 앞으로 부동산시장의 전망을 926부동산대책을 통해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경기 전망
추석연휴 직전에 전국 집값과 전셋값이 상승폭이 축소되는 모습이 보이고 있습니다. 실제로 추석 연휴를 앞두고 매수 문의가 감소했다고 업계 관계자들은 전하고 있는데요. 연휴가 끝난 뒤 본격적인 하반기의 흐름이 나오게 될 것이므로 그동안 부동산 시장의 흐름과 부동산 PF에 대해 공부해놓는다면 큰 도움이 될 것입니다.
부동산 PF 뜻
먼저 PF란, 프로젝트 파이낸싱 Project Financing의 약자로 투자 대상이 되는 사업으로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환 재원으로 하여 자금을 조달하는 금융기법이며, 부동산PF는 투자 대상이 부동산 개발사업인 PF를 의미합니다.
즉 프로젝트의 사업성을 판단하여 대출을 하는 개념이며 기초자산을 평가하여 대출이 실시됩니다. 향후 건설될 건물과 분양 및 임대를 통한 신규 자금흐름이 예상되므로 이를 통해 상환능력이 있다고 판단하는 것이죠.
건물이 책임지고 지어진다는 것은 시공사가 하게 되며 이러한 개념을 '책임준공' 이라고 합니다. 시공사 만으로도 부족할 경우 연대보증을 통해 신용등급을 높이는 케이스도 많습니다. 그렇다고 100% 안전한 것은 없듯이 현재도 부동산PF 대출 잔액은 증가되고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.
부동산 PF 구조
그렇다면 국내의 부동산PF의 경우 어떤 구조적인 특징이 있을까요? 우리나라는 다른 나라와 달리 대부분의 자산이 부동산에 집중되어 있는만큼 PF 역시 특징들을 따로 정리해두는 것이 좋습니다.
국내 부동산PF의 가장 큰 특징은 높은 레버리지와 사업기간 중 연속적인 자금조달 구조입니다.
2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 2009년부터는 역할이 좀 더 세분화 되었는데, 시공사는 시공에 집중하면서 책임준공을 보증하고, 금융권이 부동산 개발사업의 위험을 일부 부담하게 되면서 현재와 같은 구조로 변화되었습니다.
부동산 경기전망 및 926 부동산대책
정부는 작년부터 꾸준하게 주택공급량을 늘려왔지만 고금리 상황과 부동산시장의 침체로 인해 아주 아주 큰 효과는 보지 못하고 있습니다.
실제로 올해 1~8월 전국 주택건설 인허가 물량이 21만2757가구로 1년 전에 비해 38.8% 감소하는 등 주택공급 실적 부진이 있었죠.
이에 따라 국내의 불안한 부동산시장을 안정화하기 위해 일명 9 26대책을 발표했는데요. 주요 내용은 아래와 같습니다.
1. 공공주택 공급물량 확대
먼저 공공 분야에서 공공주택을 5만5000가구가 신규로 추가 공급됩니다. 또한 6만5000가구 규모인 신규택지 물량은 2만가구를 추가해 8만5000호로 확대하고, 내년 상반기로 예정했던 발표시기는 올해 11월로 앞당겨졌습니다.
물량 뿐만 아니라 패스트트랙을 통해 공급시간도 단축할 계획도 눈여겨볼만 합니다. 특히 사업비 500억원 이상의 지방공사 공공주택사업은 타당성검토를 면제하는 방안을 추진합니다. 이를 통해 10개월 이상 기간 단축이 가능하다는 게 이번 발표의 핵심적인 사항들이라고 보시면 됩니다.
2. 부동산PF 보증규모 확대
위에서 PF에 대한 내용을 알아봤지만, 무엇보다 중요한 것은 역시 민간 건설시장에 유동성이 확보되는 것입니다.
정부도 이를 알기 때문에 부동산PF에 대해 민간 금융기관을 통한 금융 지원을 확대할 예정이며 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 업체들에게 숨통을 틔게 할 것입니다.
먼저 공적 보증기관(HUG·주금공)의 보증규모를 기존 15조원에서 25조원으로 늘리게 되며 PF 대출 보증의 대출한도도 전체 사업비의 50%에서 70%로 확대됩니다.
PF보증 문턱도 낮춰 사업장을 확대할 계획인데요. 보증 심사기준인 시공사 도급순위, 신용등급, 자기자본 선투입 요건 등을 완화해 보증대상 사업장은 늘어나게 됩니다.
오늘은 부동산공부의 일종으로 부동산 PF 뜻과 경기 전망을 살펴봤습니다. 사실 세부적으로 파고들면 너무나 양이 방대해지기 때문에 기본적인 구조와 현재 상황부터 파악한 뒤 파고드는 것이 좋습니다.
아무 상황도 모르면서 이론적인 접근만 할 경우 지루하기도 하며 머릿속에 잘 안들어오기 때문이죠. 주요 정보 잘 정리해두시고 다음에 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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