금리도 오르고 물가도 오르면서 재테크에 대한 관심이 그 어느때보다 뜨겁습니다. 오늘은 부동산 재테크중에 하나로 부동산 법원경매 입찰 절차 정보를 정리해봤습니다. 관련정보는 법원경매정보를 확인해 보시기 바랍니다.
부동산 법원경매
최근 부동산 시장에서 경매가 급증하고 있다고 합니다. 일명 '영끌' 투자의 부작용이 시차를 두고 나타나는 것 아니냐는 분석인데요.
2023년 8월의 부동산 임의경매개시 결정등기 신청은 9856건으로 2015년 1월 이후 8년 7개월 만에 가장 높은 수치를 기록하고 있습니다.
이렇게 경매 건수가 많아졌을 때 관련정보를 알아두시는 것은 큰 힘이 될 수 있으므로, 오늘은 부동산 법원경매 절차와 입찰 방법을 알아보겠습니다.
부동산 법원경매 입찰절차
경매는 크게 임의경매와 강제경매로 구분할 수 있습니다.
1. 임의 경매
먼저 임의경매란, 집을 담보로 은행에서 빌린 대출금을 제때 갚지 못하는 경우 실시되는 경매를 의미합니다. 임의경매가 늘었다는 것은 그만큼 담보대출에 대한 원리금을 갚지 못하는 사람이 늘어났다고 보시면 되죠.
2. 강제경매
강제경매란, 소송을 통해 법원의 판결문을 확보한 후 경매를 신청하는 절차를 의미합니다. 대표적으로 부동산 시장에서 가장 문제시 되었던 일명 '역전세난' '깡통전세' 시 실시되는 경우입니다.
참고로 임의경매와 함께 강제경매 건수도 꾸준히 증가세를 보이고 있으며 이는 주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 많아졌다고 보시면 될 것 같습니다.
두가지 경매를 구분해봤지만, 실질적인 경매절차는 큰 차이가 없으므로 하나로 생각하셔도 무방합니다.
법원경매 입찰절차
법원경매 입찰절차를 살펴보면 위와 같으며, 더 심플하게 생각해본다면 목적물 압류 → 현금화 → 채권변제 3단계로 요약할 수 있습니다.
1. 경매신청 및 경매개시 결정
시작은 채권자가 경매신청을 하는 것부터이며 이루 매각할 부동산이 압류되고, 경매개시결정 사실이 채무자에게 전달됩니다.
2. 배당요구의 종기결정 및 공고
*배당요구종기 : 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간
압류가 된 이후 채권자들은 배당요구를 할 수 있습니다. 기간은 첫 매각기일 이전이며 압류효력이 발생하고 1주일 안에 경매개시 취지가 법원게시판에 공고됩니다.
법원경매정보 홈페이지에 들어가서 경매공고 → 공지사항 및 배당요구종기공고 탭에서 관련정보를 확인하실 수 있습니다.
3. 매각의 준비
이후 법원에서는 집행관에게 매각되는 부동산의 조사를 명합니다. 감정인이 부동산을 평가하고, 법원은 이를 기준으로 최저 매각가격을 설정합니다.
4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지
매각방법은 매수신청인이 매각장소에서 직접 입찰표를 제출하는 기입입찰방법과 지정된 기간 내에 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있습니다. 법원은 둘중 하나의 방법을 선택하여 공고하게 됩니다.
5. 매각 실시
입찰방법에 따라 실제 매각이 실시됩니다. 기입입찰 절차는 아래 자세히 설명해드리겠습니다. 기간입찰의 경우 집행관이 입찰봉투를 보관하다가 매각기일에 오픈하여 최고가매수인을 결정하게 됩니다.
6. 매각 결정절차
이해관계인의 의견을 취합하여 매각허가 여부가 결정되며 만약 매각허가에 불복하는 경우 항고 신청도 가능합니다.
7. 매각대금 납부
매수인은 지급기한 내에 매각대금을 언제든 납부할 수 있으며 만약 납부하지 않을 경우 차순위매수신고인에게 권한이 넘어가게 됩니다.
8. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
대금이 납부되면 부동산 소유권이 취득되고 등기가 이전됩니다. 만약 매수인이 인수하지 않는다면 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다.
9. 배당절차
매수인이 대금을 납부하게 되면 이전에 배당을 요구했던 채권자들에게 배당이 실시됩니다.
부동산 법원경매 입찰방법
경매를 자주 하시는 분들이라면 큰 상관이 없겠지만, 경매 자체가 생소하신 분들은 입찰장에서 당황하여 실수를 하게되고 큰 손해를 보는 경우도 있습니다. 법원경매 입찰 과정은 다음과 같습니다.
* 입찰 : 여러 희망자에게 각자의 낙찰희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일
* 개찰 : 입찰서 제출 마감 후 지정된 장소에서 입찰자가 참석한 가운데 입찰서를 개봉하는 행위
1. 법원도착 후 입찰게시판 체크
법정마다 차이가 있을 수 있지만 일반적으로는 오전 10시를 전후로 입찰 스케쥴이 있습니다. 당연히 미리 도착해서 살펴보시는 것이 좋으며 본인이 입찰하고자 하는 경매건이 제대로 진행되는지 확인하시기 바랍니다.
2. 입찰서류 작성
입찰이 본격적으로 시작되면 사건기록을 열람하고 바뀐 내용이 있는지 체크합니다. 입찰할 내역이 맞다면 꼼꼼하게 기입하여 서류를 작성합니다. 이 때 숫자 자릿수를 제대로 체크하지 못해 큰 손해를 보는 경우가 발생할 수 있으므로 여러번 체크하시는 것을 추천드립니다.
3. 입찰 및 개찰
입찰 시간은 약 한시간 정도가 소요되며 이후 개찰이 진행됩니다. TV에서 많이 본 경매처럼 손들어서 금액 외치는 걸 생각하셨을 수도 있지만 전혀 아니며, 서류를 통해 참여한다고 보시면 됩니다.
4. 최고가 매수인 결정
마지막 과정으로 사건번호와 입찰한 사람들이 불러지게 되며 최고가 매수인이 결정됩니다. 낙찰이 되지 않았을 시 보증금 수취증을 반납하고 매수신청보증금은 반환받으시면 됩니다.
이 과정을 통해 부동산 법원경매 입찰과정은 모두 마무리됩니다. 생각보다는 간단하지만 워낙 금액이 크다보니 서류를 작성할 때 주의를 기울이는 것이 포인트라고 할 수 있죠.
오늘은 부동산 법원경매 절차와 정보, 입찰 방법을 살펴봤습니다.
부동산 경매를 통해 수익을 내는 사람들이 많아지고 있다고하나 기본적인 허들이 높아서 경매를 어려워하시는 분들이 많은 것 같습니다.
가장 빠른 방법은 직접 참여해보는 것이며 정보를 꼼꼼하게 정리하여 실수없는 경매하시기 바랍니다. 다음에 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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