최근 부동산 이슈가 끊임없이 나오고 있는데요.
오늘은 주택임대차 보호법 개정 사항을 비롯하여 최우선 변제 금액에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차 보호법 개정
올해들어 역전세 매물이 나타나며 전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’ 혹은 전세금을 받고 잠적해버리는 ‘전세사기’ 가 기승을 부리고 있습니다.
이로인해 법무부는 임차인의 보증금을 보호해주기 위해 주택임대차보호법을 개정하게 되었습니다.
따라서 올해 3월부터 개정내용이 적용되었는데요. 기본적으로 임차인이 임대인의 체납정보를 확인할 수 있는 방향으로 개선되었다고 보시면 됩니다. 하나씩 살펴볼까요?
1. 표준계약서 개정
임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납, 체납한 국세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있게 되었습니다. 경매가 시작될 경우 국세가 우선순위로 빠져나가기 때문에 임차인의 보증금이 보호받지 못하는 케이스가 많았기 때문입니다.
이제 만약 고지받지 못한 선순위 임대차 정보가 있다거나 숨겨둔 체납사실이 밝혀질 경우 임대차 계약이 해지되면서 전세사기 피해를 방지할 수 있습니다.
2. 임차권 등기 신속화
임차인이 고생을 했던 것중 하나는 임차권 등기명령이었습니다. 임차권등기명령제도는 보증금을 반환받지 못한 임차인이 자유롭게 이사를 할 수 있도록 하는 제도였는데요.
기존에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 만약 임대인이 송달을 회피하거나 주소불명이 되는 경우 임차권등기를 할 수가 없었습니다. 임차권등기를 하지 못하고 이사를 가면 대항력이 사라지므로 매우 불리했었죠.
개정이 된 후에는 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기가 가능하게 되므로 임차인의 거주이전 자유가 늘어났으며 보증금반환채권이 강화되었다고 볼 수 있습니다.
※ 단, 이 규정은 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다.
최우선변제금액
소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 존재합니다. 만약 소액임차인에 해당되면서 경매신청의 원인이 되는 등기가 들어오기 전에 대항력을 가지고 있다면 우선적으로 변제받을 수 있게 되는데요.
결과적으로 대항력과 소액임차인의 조건을 모두 만족한다면 최우선변제 대상이 되는 것입니다. 대항력은 정부에 주민등록을 해서 공식적으로 살고있다고 신고를 하고, 실제로 물리적으로 거주하여 발생하게 됩니다.
※ 최우선변제금액: 다른 어떤 권리보다 앞서 배당받을 수 있는 최소한의 금액 먼저 소액임차인의 경우와 우선변제 기준은 아래와 같습니다.
기준을 살펴보시면 서울특별시를 제외한 과밀억제권역 해당유무에 따라 금액이 바뀌므로, 헷갈리시는 분들은 아래 지도를 살펴보시기 바랍니다.
기준에 해당되더라도 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
실제로 변제를 받기 위해서 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
[첨부파일 : 주택임대차보호법_일부개정법률안 보도자료]
오늘은 주택임대차보호법 개정 사항과 최우선변제 금액에 대한 기준을 살펴봤습니다.
실제로 소액 임차인에게 일부를 먼저 변제해주는 제도가 있더라도 보증금 천만원 차이로 인해 대상에 들지 못해 피해를 보는 경우도 있으므로 정확한 정보를 확인하셔야 합니다.
유명했던 미추홀구 전세사기 피해가구 가운데 30%가까이가 최우선 변제 대상에서 제외되기도 했었죠. 관련정보 잘 정리해두시고 다음에 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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